Kaiyun光电股份：北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明本资产评估说明,仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用,非法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人,也不得见诸于公开媒体;任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写,并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字,加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。

　　评估对象和范围是北方光电集团有限公司拟转让的车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目。评估对象账面价值总计8,155.63万元。

　　本次评估范围中的主要资产固定资产-车辆、在建工程。其中车辆 1项,在建工程-土建 19 项。

　　纳入评估范围内的实物资产账面值 8,155.63 万元。主要为车辆、在建工程。这些资产具有以下特点:

　　1、实物资产车辆为别克 SGM6521ATA 型商务车一辆,车牌号为陕A96X09,该车辆为泾渭新城光电科技产业园工程项目管理用车辆。

　　2、在建工程为土建工程和工程前期费用,土建工程内容为 101 厂房、102 厂房、105 化学品库、108 厂房和 201 综合楼 5 幢房屋及城市基础设施配套费、总包服务费等 14 项工程前期费用开云(中国)Kaiyun·官方网站。截止评估基准日,101 厂房、201 综合楼完成桩基部分,102 厂房、105 化学品库、108 厂房建筑主体已经完成,正在准备竣工验收阶段。

　　评估人员在进入现场清查前,制定现场清查实施计划,按资产类型和分布特点,分成车辆和在建工程小组小组,同时于 2014 年 12 月 13日至 12 月 15 日进行现场的核查工作。清查工作结束后,各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下:

　　首先,辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细,并收集整理评估资料。2014 年 12 月中旬,评估人员开展前期布臵工作,评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解,包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上,填报“评估申报明细表”和“资产调查表”,收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

　　其次,依据资产评估申报明细表,对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型,采取不同的查勘方法。根据清查结果,由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表,使“表”、“实”相符。

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明相符的基础上,对企业提供的产权资料进行了核查。核查中,重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项。

　　经过清查核实,至评估基准日,经评估人员与企业相关人员清查,北方光电集团有限公司在建工程土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证正在办理,已经办理建设用地规划许可证。其中土地使用权证由本次收购方“西安北方光电科技防务有限公司”正在办理中,其相关费用已经缴纳,待递交部分相关资料后即可。

　　根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等,采用成本法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。

　　北方光电集团有限公司纳入评估范围内的机器设备类资产为一辆别克SGM6521ATA商务车,账面原值418,453.52元,账面净值325,434.88元。

　　1)为保证评估结果的准确性,根据企业设备资产的构成特点,指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表,并以此作为评估的基础。

　　2)针对资产清查评估明细表中的设备资产性质及特点,采取清查核实方法进行现场勘察。并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录。

　　4)关注本次评估范围内车辆的产权问题,如:核对车辆行驶证等;查阅固定资产明细账及相关财务凭证,了解车辆账面原值构成情况。

　　根据本次评估目的,按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备的特点和收集资料情况,采用重臵成本法进行评估

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明照费和车辆购臵进项增值税组成,计算公式如下:

　　②车辆购臵税按《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》国务院令[2000]第294号的规定计取,计算公式为:

　　④车辆购臵所发生的增值税进项税额按《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税[2013]106号)的规定计取车辆购臵所发生的增值税进项税额,计算公式为:

　　对于运输车辆,根据商务部、发改委、、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定,按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率,即:

　　对待估车辆进行必要的勘察鉴定,若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大,则进行成新率的修正。若两者结果相当,则不进行调整。

　　本次评估车辆资产值评估值减值85,977.88元,减值率26.42%。评估减值主要原因:①车辆更新较快,销售降价;②依据(财税[2013]106号)的规定,车辆进项增值税可以抵扣,致评估减值。

　　该车为上海通用(沈阳)北盛汽车有限公司生产,2011 年 7 月投入使用,至评估基准日止,已使用 3.3 年,行驶 75000 公里。截止评估基准日,其账面原值 418,453.52 元,账面原值 325,434.88 元。

　　评估人员通过网上查询和向当地汽车经销商询价,确定该型号车辆基准日价格为 326,000.00 元,考虑 10%的购臵税(按不含税价计)及500 元牌照手续费及设备购臵所发生的增值税进项税额。

　　本次评估的在建工程包括土建工程和工程前期费用,土建工程内容为 101 厂房、102 厂房、105 化学品库开云(中国)Kaiyun·官方网站、108 厂房和 201 综合楼 5 幢房屋,前期费用包括城市基础设施配套费、总包服务费等 14 项开云(中国)Kaiyun·官方网站。

　　截止评估基准日,101 厂房、201 综合楼完成桩基部分,102 厂房、105 化学品库、108 厂房建筑主体已经完成,正在准备竣工验收阶段。5幢厂房具体情况详见下表:

　　1)102 厂房、108 厂房钢结构技术特点:钢筋混凝土独立基础,檐高 10 米,跨度 18~24 米,柱距 7.5 米,型钢柱、1.2 米高钢筋混凝土墙围护,部分外墙有玻璃幕墙;顶棚为钢屋架、采光板,室内为水泥地面,内墙刷涂料,钢大门、塑钢窗。局部有办公区域,办公区域石膏板吊顶,地板铺 600×600 地砖,内墙刷白色乳胶漆。

　　2)105 化学品库框架结构技术特点:钢筋混凝土条形基础,现浇钢筋混凝土框架梁或暗梁,钢筋混凝土矩型柱,预制钢筋混凝土屋面板;防盗门、塑钢窗;屋面作法含保温层;内墙面刷白色乳胶漆,外墙面刷涂料。105 化学品库两侧有防爆 300mm 厚防爆墙,防爆墙外侧堆积土方。

　　评估人员对上述评估对象作了详细的勘察,除核对被估项目数量与申报表所报数量是否相符外,主要是查看在建工程建筑物进度情况。经勘查的,列入本次评估范围的在建工程基本情况、数量及进度与申报情况符合。厂房内设备及其配套设施未进行安装,未投入使用。

　　在建工程房屋建筑物及工程前期费用的评估,是根据评估人员现场实际勘查,查阅建筑工程相关建设资料,核实企业申报资产的账面价值后,加上合理工期内的资金成本和一定的利润,得出评估价值。由于本次评估对象在建工程账面值中包含的城市基础设施配套费发生于2012年,采用的收费标准为2005年陕西省城市基础设施配套费收费标准,为泾渭新城缴纳每平方米100元配套费。陕西省西安市于2013年2月4日对城市基础设施配套费已实施新收费标准,泾渭新区城市基础设施配套费由每平方米100元已改为每平方米240元,其中配套费为150元,地铁专项配套费为90元。

　　根据《西安市人民政府与中国兵器集团工业集团公司共同建设西安兵器工业科技产业基地协议书》(2008年7月),对于进入兵器产业基地的项目,免缴城市市政设施配套费(不含天然气公网建设费、城市集中供热公网建设费等),本次评估目的实现后,项目仍由中国兵器集团工业集团公司下辖企业实施,该项目仍可享受免缴市政设施配套费的优惠政策。但对于文件规定不能减免的费用,仍需缴纳。根据《西安市人民政府办公厅转发市财政局市物价局市建委关于征收城市基础设施配套费有关问题的意见的通知》及其实施细则,现行城市基础设施配套费收费标准中增加的90元地铁专项配套费,及按新标准每平方米150元的22%计算的天燃气、集中供热部分不在减免范围内,故本次在建工程房屋建筑物评估值为:

　　资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的利息,利率按基准日中国人民银行公布的基准利率计算,工期按项目建设正常合理周期计算,并假设资金均匀投入。

　　城市基础设施配套费差额=不能减免的地铁专项费+不能减免的天然气、集中供暖费-账面配套费缴费单价

　　利润是根据同类型行业平均 3 年投入资本回报率确定的 6.08%(取自 wind 咨询)。计算过程如下表:

　　增值原因是因为评估值是根据在建工程项目的账面原值考虑一定的资金成本投入及合理利润确定的。在建工程增值幅度较大是因为陕西省在 2013 年 2 月 4 日新实施的城市基础设施配套费收费标准与企业2012 年缴纳的配套费差额较大,故造成本次在建工程增值幅度较大。

　　我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,本着独立、公正、科学、客观的原则,履行了资产评估法定的和必要的程序,采用公认的评估方法,对北方光电集团有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算,得出如下结论:

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明增值率 33.15 %,变动情况及主要原因如下:

　　1、固定资产-车辆,本次评估采用成本法,车辆资产值评估值减值85,977.88元,减值率26.42%。评估减值主要原因:①车辆更新较快,销售降价;②依据(财税[2013]106号)的规定,车辆进项增值税可以抵扣,致评估减值。

　　增值原因是因为评估值是根据在建工程项目的账面价值考虑一定的资金成本投入及合理利润确定的。在建工程增值幅度较大是因为陕西省在 2013 年 2 月 4 日新实施的城市基础设施配套费收费标准与企业 2012 年缴纳的配套费差额较大,故造成本次在建工程增值幅度较大。

　　截止评估基准日,纳入本次评估范围内的在建工程仅办理了建设用地规划许可证,其余证件尚在办理中。

　　经营范围:光电系统集成、光电信息产品、制导产品、稳瞄稳像产品、夜视产品、机电产品、光学计量产品、信息及通讯产品、导弹发射车、光电对抗系统、遥感武器站光电系统、超近防空反导光电系统、灭火仰爆系统、光电导引头、高强光纤光缆及光纤器件、光电器件、太阳能光伏组件及电站系统、LED 及照明产品、光学材料及器件、红外仪器及温度仪表产品、望远镜系列和照相器材系列产品、汽车零部件、医疗仪器(专控除外)、教学仪器、全息产品、化工产品(危险、易制毒化工产品除外)、船舶、舟桥的研制、生产、销售;

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明自产产品的出口贸易及所需原辅材料、设备的进口;计量理化检测、设备维修;上述业务相关的技术开发、技术转让、技术咨询与服务;进料加工;房地产开发、物业管理;酒店管理、餐饮管理;房屋租赁。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

　　根据《关于西安兵器光电科技产业园在建项目转让的报告》(光电权益字[2014]263 号),我公司拟将其持有的车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目转让给北方光电股份有限公司全资子公司西安北方光电科技防务有限公司。

　　本次评估的目的是反映我公司拟转让的车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程于评估基准日的市场价值,为上述经济行为提供价值参考依据。

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明105 化学品仓库、 108 厂房和 201 综合楼。在建工程账面价值81,230,855.63 元,资产具有以下特点:

　　本次纳入评估范围的在建工程房屋建筑物,总建筑面积151,236.00平方米。房屋建筑物包括101厂房、102厂房、105化学品库、108厂房、201综合楼。本次评估范围内的房屋建筑物全部为我公司自建,截止评估基准日,在建工程仅取得了建设用地规划许可证,证号为JW[2011]第1号。在建工程房屋建筑物基本情况如下表:

　　1)钢结构技术特点:钢筋混凝土独立基础,檐高10米,跨度18~24米,柱距7.5米,型钢柱、1.2米高钢筋混凝土墙围护,部分外墙有玻璃幕墙;顶棚为钢屋架、采光板,室内为水泥地面,内墙刷涂料,钢大门、塑钢窗。局部有办公区域,办公区域石膏板吊顶,地板铺600×600地砖,内墙刷白色乳胶漆。

　　2)框架结构技术特点:钢筋混凝土条形基础,现浇钢筋混凝土框架梁或暗梁,钢筋混凝土矩型柱,预制钢筋混凝土屋面板;防盗门、塑钢窗;屋面作法含保温层;内墙面刷白色乳胶漆,外墙面刷涂料。105化学品库两侧有防爆300mm厚防爆墙,防爆墙外侧堆积土方。

　　2、本次纳入评估范围内的机器设备类资产为一辆别克SGM6521ATA商务车,账面原值418,453.52元,账面净值325,434.88元。评估对象购臵于2011年7月,截止评估基准日已使用3.3年,行驶75000公里,现在正常使用中。

　　此基准日是在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

　　截止评估基准日,纳入本次评估范围内的在建工程仅办理了建设用地规划许可证,其余证件尚在办理中。

　　本次评估范围的主要实物资产为在建工程 101 厂房、102 厂房、105 化学品仓库、 108 厂房和 201 综合楼。在建工程账面价值

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明81,230,855.63 元,资产具有以下特点:

　　本次纳入评估范围的在建工程房屋建筑物,总建筑面积151,236.00 平方米。房屋建筑物包括 101 厂房、102 厂房、105 化学品库、108 厂房、201 综合楼。本次评估范围内的房屋建筑物全部为我公司自建,截止评估基准日,在建工程仅取得了建设用地规划许可证,证号为 JW[2011]第 1 号。

　　2、北方光电集团有限公司纳入评估范围内的机器设备类资产为一辆别克 SGM6521ATA 商务车,账面原值 418,453.52 元,账面净值325,434.88 元。评估对象购臵于 2011 年 7 月,截止评估基准日已使用 3.3 年,行驶 75000 公里,现在正常使用中。

　　5、实施方案:此项工作由财务部牵头,相关各部门参与。具体由财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、在建工程的清查盘点。

　　固定资产的清查,是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合,采取各种技术方法,检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实事求是的评价。

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明七、资料清单委托方已向评估机构提供了以下资料:1、经济行为文件;2、委托方及被评估企业法人营业执照;3、资产权属证明文件(建设用地规划许可证、车辆行驶证等);4、资产评估申报表;5、与本次评估有关的其他资料及专项说明。

　　北方光电集团有限公司拟转让车辆及泾渭新城光电科技产业园在建工程项目资产评估说明(此页无正文)

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